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企业拆迁评估中应该注意的问题
来源: | 作者:morewin | 发布时间: 2019-09-22 | 1343 次浏览 | 分享到:

      随着我国城市规模的不断扩大,以及对城市污染控制的要求越来越严格,使得越来越多的工厂需要搬迁。此外,因不少企业在不断扩大生产规模,当原生产场地达不到发展需求时,也需要搬迁。工厂搬迁,必须停止生产,必定给企业造成一定的损失。因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估,对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算,都是十分必要的。工厂搬迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的政府,还涉及作为当事人的企业,因此,又不能不予以重视。

      近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中,总结了以下一些体会。

      一般来说,工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(搬迁准备阶段),上升至最高值(搬迁阶段),然后从最大值逐渐下降至零(搬迁后生产恢复阶段)。

      下面,就这三个阶段分别进行一些分析:

      (一)搬迁准备阶段:

      (1)因工厂的客户得知该企业搬迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;

      (2)搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;

      (3)由于工厂将要搬迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

      (4)由于工厂将要搬迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂搬迁前的生产管理;

      (5)工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。

      (二)搬迁阶段:

      在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:

      (1)生产经营中仍需要支付的费用:

      A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;

      B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;

      C 、管理费用;

      D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

      (2)财务费用:

      因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段,搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。

      (三)搬迁后生产恢复阶段:

      在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序 逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的,直至为零。  

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